O que poderia ter sido: registros públicos revelam o que Seattle recusou por 'Mercer Mega Block'

Mais de 500 unidades de moradias populares, um centro comunitário, um teatro de artes cênicas, um festival de rua para mercados de agricultores, uma escola primária. Essas foram as propostas de um grupo de incorporadoras imobiliárias globais competindo para garantir um dos últimos grandes lotes de terrenos disponíveis no centro de tecnologia de South Lake Union em Seattle.

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No início deste mês, a cidade de Seattle escolheu a Alexandria Real Estate Equities, desenvolvedora de espaços de biotecnologia e ciências da vida com raízes na região, como vencedora de um longo processo de licitação para comprao chamado Mercer Mega Block, na mesma rua da sede da Amazon, o Bill &Fundação Melinda Gates e o novo campus do Google Cloud. Alexandria derrotou outros cinco concorrentes com seu plano para um campus de ciências da vida, um centro comunitário e uma torre residencial acessível.

Por meio de uma solicitação de registros públicos, a GeekWire obteve todas as respostas a uma solicitação de propostas da cidade de Seattlepara desenvolver o bloco. Os documentos mostram que a cidade, que está usando os recursos da venda para financiar projetos de moradias e sem-teto, escolheu o maior lance em Alexandria, em vez de outras propostas que apresentavam espaço para moradias mais acessíveis e benefícios públicos intrigantes.

"Nosso objetivo básico era maximizar o número de unidades habitacionais acessíveis que poderíamos produzir como resultado da transação", disse Ben Noble, diretor de orçamento da cidade, em entrevista à GeekWire."Entre o que eles estão fornecendo no local e os recursos em dinheiro que estão nos pagando, é uma grande surpresa que Alexandria seja a melhor oferta."

Registros públicos, primeiroobtido pela jornalista Erica Barnett, de Seattle, mostra que Alexandria superou as ofertas de Vulcan, o braço imobiliário do falecido Paul Allen, outro desenvolvedor focado em biotecnologia da BioMed Realty, bem como das incorporadoras imobiliárias mais tradicionais Kilroy Realty Corp., Touchstone e TishmanSpeyer. Alexandria está pagando US $ 138,5 milhões pelo local de 2,86 acres, que inclui dois quarteirões completos da cidade ao longo do movimentado corredor da Mercer Street e parte de um terço. Também está fazendo uma contribuição única de US $ 5 milhões para ajudar a cidade a lidar com os sem-teto.

“Esta foi uma oportunidade geracional de adquirir uma propriedade pertencente à cidade subutilizada e fazer um investimento transformacional real para criar empregos,para criar moradias mais acessíveis e de renda mista e construir conexões de transporte mais seguras ”, disse a prefeita Jenny Durkan sobre o Mega Block Deal no início deste mês.

Durkan chamou de“ umdos negócios de propriedade mais importantes que a cidade de Seattle já fez. ”

A oferta da Vulcan é notável, dada a influência da empresa na ascensão de South Lake Union. Ele desenvolveu o campus original da Amazon no bairro, antes de vender os edifícios para a gigante da tecnologia em 2012 por US $ 1,16 bilhão. Nos anos seguintes, a Vulcan construiu edifícios adicionais para a Amazon e atualmente está finalizando o novo campus do Google Cloud.

Vulcan ofereceu o preço mais baixo pela terra em US $ 50 milhões, embora propusesse equilibrar a oferta transferindo1,2 acres de terra que possui em outras partes de South Lake Union para desenvolvedores de moradias populares Plymouth Housing e Bellwether Housing. Quando combinada com algumas terras adjacentes pertencentes à cidade e outros locais que a cidade adquirisse, a área poderia suportar até 535 unidades de moradias populares.

Vulcan propôs a construção de duas torres comerciais nos locais do Mega Block,semelhante às estruturas que desenvolveu no passado para Amazon, Google e Facebook.A proposta apresentava US $ 24 milhões adicionais em benefícios públicos, incluindo espaço para uma creche, pontos de "micro-varejo", espaço de artes e cultura e um espaço para apresentações em festivais / atividades ao ar livre.

Embora a proposta da Vulcan ofereça moradias mais acessíveis do que qualquer outra, o baixo preço de compra, juntamente com a complicada série de transferências de terras, teria deixado a cidade "no buraco", disse Steven Shain, do escritório de orçamento de Seattle.

<"É claro que ficamos desapontados e sentimos que nosso foco no fornecimento de opções de moradia acessíveis teria produzido benefícios substanciais para a cidade, mas desejamos boa sorte à cidade e ao comprador no desenvolvimento dos Blocos Mercer", disse Vulcan em um comunicado. declaração.

Os benefícios públicos foram uma parte essencial do processo de licitação, e os desenvolvedores foram além para apresentar o conjunto mais exclusivo de comodidades. Um espaço de centro comunitário era parte integrante da oferta vencedora de Alexandria.

Mas talvez o conjunto mais interessante de brindes tenha vindo de Touchstone, um desenvolvedor de Seattle que construiu um dos edifícios exclusivos da South Lake Union da Amazon e do Tableau Softwaresede no bairro vizinho de Fremont. Além de duas torres de escritórios, a Touchstone se ofereceu para construir uma torre residencial acessível que incluiria um espaço de artes cênicas de 27.390 pés quadrados. As propostas de Touchstone incluíam cartas de apoio de organizações artísticas de Seattle, que disseram que o teatro aliviaria uma escassez de espaço para apresentações na cidade.

Touchstone se ofereceu para dedicar espaço nas torres de escritórios a uma creche e uma escola primária. escola. Nos últimos anos, jogadores influentes em Seattle pediram novas escolas no centro e nos arredores.

A proposta era "provavelmente uma forte segunda ou terceira" escolha, disse Noble. No entanto, não havia um operador escolar vinculado à sua oferta, e havia uma preocupação de que a Touchstone não pudesse seguir essa parte do plano.

Sua proposta incluía várias ofertas, incluindoum preço de US $ 140 milhões para os blocos de um plano sem moradias populares. Para propostas com unidades acessíveis, a Touchstone ofereceu pagar US $ 90 milhões pelos blocos.

Aqui estão alguns destaques de outros projetos (veja os documentos completos abaixo):

• KilroyRealty, a empresa que construiu o projeto 333 Dexter que a Apple engoliu recentemente, ofereceu três propostas com faixas de preço de US $ 80 milhões a US $ 120,6 milhões. As propostas incluíam 785.000 pés quadrados de escritório e uma mistura de moradias acessíveis e com preço de mercado. Os benefícios públicos propostos por Kilroy incluíam um laboratório de arte e espaço para apresentações dentro das estruturas de moradias acessíveis, uma “rua do festival” para pedestres ao longo da Oitava Avenida e espaço de varejo para empresas locais.
• A BioMed Realty está construindo o projeto Dexter Yardna rua do Mega Block. Ofereceu entre US $ 55 milhões e US $ 65 milhões pelo terreno e planejava construir 718.000 pés quadrados de espaço para escritórios e 175 unidades acessíveis, ou 911.000 pés quadrados de espaço para escritórios sem moradias acessíveis. Os benefícios públicos da BioMed incluem um "Pavilhão de Atividades" que pode ser usado para shows, piscina, creche ou outros eventos e espaços ao ar livre com capas de chuva que podem ser usados ​​para atividades sazonais como noites de cinema e mercados de agricultores.
• A Tishman Speyer ofereceu US $ 106 milhões com moradias acessíveis incluídas na proposta e US $ 163 milhões sem.O desenvolvedor de Nova York, dono da 520 Pike Tower, no centro de Seattle, propôs 488.000 pés quadrados de espaço para escritórios, além de 290.000 pés quadrados de espaço para laboratório e 175 unidades habitacionais acessíveis.A Tishman Speyer planejava oferecer metade do espaço de varejo do projeto com um desconto de 50% em relação à taxa de mercado para organizações sem fins lucrativos, pequenos varejistas e fabricantes locais. Para o espaço público, a Tishman Speyer fez referência ao Rockefeller Center na cidade de Nova York, que foi reconstruído no final dos anos 90, como um modelo para o que queria fazer com o Mega Block Mercer.

A cidade de Seattle planeja usar a maior parte das receitas da venda para tratar de questões acessíveis sobre moradias e desabrigados, que foram afetadas pelo recente boom da tecnologia. Ele gastará US $ 78,2 milhões em habitação e US $ 25,9 milhões em melhorias no trânsito.A cidade emprestada anteriormente contra a receita da venda para pagar pelo trabalho no corredor Mercer, portanto US $ 29,1 milhões serão utilizados para pagar o empréstimo.

O Conselho Municipal de Seattle agora terá que aprovar o acordo;uma votação está prevista para setembro. As autoridades de Seattle estimam que a transação possa ser concluída em 2020 para pavimentar o caminho para a construção começar logo após ou em 2021. Alexandria possui um conjunto de projetos de ciências da vida no bairro de Eastlake, perto da MercerSite Mega Block. Um desses edifícios abrigará uma nova sede para a empresa pública de capital Adaptive Biotechnologies, que recentemente fechou um contrato para triplicar o tamanho de seu escritório principal.

Alexandria chegou a Seattle em 1996, quando comprou o campus original do Centro de Pesquisa do Câncer Fred Hutchinson, em First Hill, em Seattle, o renovou e o alugou de volta a Fred Hutch.O produto desse acordo ajudou Fred Hutch a construir seu campus em South Lake Union, que serviu como catalisador para o desenvolvimento do bairro nos próximos anos.

De acordo com sua proposta, Alexandriaplaneja construir 740.000 pés quadrados de espaço para escritórios e laboratórios. Como parte do acordo, Alexandria se comprometeu a construir uma torre residencial acessível em um dos locais com pelo menos 175 unidades e dedicar uma parte do campus a um centro comunitário de 30.000 pés quadrados administrado pela cidade.

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A proposta de Alexandria também inclui 5.000 pés quadrados para um "laboratório de aprendizado e centro de habilidades", um restaurante de fazenda a mesa comuma fazenda no local e espaço ao ar livre para reuniões. As autoridades da cidade estimam que a oferta de Alexandria inclua benefícios públicos de US $ 275 a US $ 305 milhões.

Durante o processo de licitação altamente competitivo, a cidade pediu aos concorrentes que suavizassem suas ofertas, e Alexandria aumentou seu preço em cerca de 40%.A empresa estava disposta a pagar um preço alto pelo local crítico.

"Nós sentimos que é realmente o coração do coração, e este é o último grande bloco de terra que ainda resta a desenvolver", Joel Marcus, Alexandriaco-fundador e presidente executivo, falou sobre o bloco em entrevista à GeekWire no início deste mês.

Shain, com a cidade de Seattle, disse que o acordo representa uma "nova referência" em termos de preço porpé quadrado de área que pode ser desenvolvida. Alexandria pagou cerca de US $ 175 por pé quadrado desenvolvível e Shain disse que um preço típico em South Lake Union é de US $ 150 por pé quadrado desenvolvível. Ross Kilinger, vice-presidente executivo da Kidder Mathews, cujo foco inclui vendas de terrenos,disse que a cidade conseguiu um comprador de primeira linha em Alexandria. Olhando apenas o preço, o acordo representa uma "compra a preço de mercado", disse Klinger.E isso sem levar em conta os benefícios adicionais de moradias populares e do centro comunitário. De acordo com sua proposta, Alexandria visa "reunir o ecossistema de ciências da vida de Seattle de uma maneira nunca realizada antes", com o campus. Seattle tem sido um forte mercado de ciências da vida, de acordo com a oferta, mas faltam "capacidades de desenvolvimento, capital de risco estratégico e gerenciamento experiente das ciências da vida".

Seattle ficou para trás dos outros principais mercados de biotecnologia, por Alexandria, como São Francisco, Boston e Nova York.A combinação de um “construtor de ecossistemas” em Alexandria, um novo marco zero para as ciências da vida em Seattle, no campus Mercer Mega Block e o apoio do governo da cidade e do estado, tem a chance de levar Seattle a esse nível superior de hubs, de acordo com o

“O Mercer Mega Block forneceria a base crítica para o futuro da indústria de ciências da vida de Seattle e representaria a última oportunidade significativa em Seattle de criar um ecossistema de campus de ciências da vida totalmente integrado com empresas de todos os estágios da vida. desenvolvimento, co-localizado e adjacente às principais instituições de pesquisa acadêmica e médica de South Lake Union, para fazer de Seattle um dos principais participantes dessa revolução ”, diz a oferta.

Confira as ofertas de Alexandria e todas as outrascandidatos abaixo:

Resposta à RFP de Alexandria por Nat Levy no Scribd

Resposta à RFP do Vulcan por Nat Levy no Scribd

Resposta da RFP Touchstone por Nat Levy no Scribd

Resposta à RFP da Kilroypor Nat Levy em Scribd

Resposta de RFP da BioMed Realty por Nat Levy em Scribd

Resposta de RFP de Tishman Speyer por Nat Levy emScribd

Via: Geek Wire