Executivos de tecnologia de Seattle financiam habitação 'Opportunity Zone', aproveitando novos incentivos fiscais

Os promotores imobiliários estão inovando no Canton Lofts, em Seattle, em 15 de outubro, um prédio de apartamentos na Pioneer Square voltado para solteiros e casais de classe média.

Os cerca de 80 futuros residentes se mudarão para um bairro em transição. Emblemas do passado e precursores do futuro preenchem os quarteirões que se estendem do Distrito Internacional de Seattle ao antigo local do Viaduto do Alasca - uma orla marítima em breve reconstruída.

Incubadoras iniciantes, trabalhando em conjuntoespaços e empresas de tecnologia estabelecidas, como PayScale e RealSelf, ficam a 10 quarteirões do Canton Lofts;marcos históricos de Seattle, bares de mergulho de décadas e recursos para a população de rua também residem na Pioneer Square.

Esta é uma zona de oportunidades.

Éuma nova designação inventada pelo governo do presidente Donald Trump. As zonas de oportunidade são principalmente - mas nem sempre - bairros de baixa renda, onde os americanos ricos podem investir seus ganhos de capital para evitar pesadas notas fiscais. Os fundos qualificados podem apoiar uma variedade de projetos nas Zonas de Oportunidades, mas o setor imobiliário é mais comum devido à maneira como o programa foi criado.

O Canton Lofts é um projeto da Zona de Oportunidades, amplamente financiado pela elite tecnológica que rapidamentetransformou Seattle.

É um dos primeiros empreendimentos imobiliários nascidos do programa Opportunity Zone, que foi projetado para incentivar os americanos ricos a sacar ativos e injetar esse capital emcomunidades em dificuldades econômicas.

Os incentivos são atraentes. Os investidores da Opportunity Zone são elegíveis para benefícios fiscais massivos, com poucas restrições quanto aos tipos de projetos que financiam. Os advogados do programa dizem que está liberando dinheiro que não seria devolvido à economia sem esse incentivo. Mas os críticos chamam isso de “lucro inesperado para os ricos”, com poucos parâmetros para beneficiar significativamente os americanos de baixa renda.

A Pinnacle Partners, com sede em Seattle - o fundo da Opportunity Zone que fornece capital para o Canton Lofts - espera provaros céticos estão errados.

Quando os republicanos aprovaram a Lei de Cortes de Impostos e Empregos em 2017, a disposição de seis páginas sobre Zonas de Oportunidades rapidamente chamou a atenção de Jeff Feinstein. Ele tinha experiência em tecnologia, ocupando cargos de liderança e consultoria em empresas como IBM e ExtraHop Networks. Sabendo o que ele faz sobre ganhos de ações no setor de tecnologia, ele viu o potencial para um fundo da Zona de Oportunidade em Seattle. Como lar da Amazon, Microsoft, Zillow, Redfin, Tableau e dezenas de outras empresas de tecnologia, ele sabia que não havia escassez de potenciais investidores que frequentemente obtêm grandes ganhos em ações.

Alguns meses após a lei tributáriaaprovada, Feinstein lançou a Pinnacle Partners com Leo Backer, um consultor imobiliário corporativo.A Pinnacle surgiu como uma empresa veloz, à medida que outras empresas e grandes bancos repentinamente voltaram sua atenção para esse novo veículo de investimento.

“Formamos a Pinnacle Partners com o objetivo e a intenção de agregarcapital de investidores em tecnologia e, simultaneamente, trabalhando em estreita colaboração com desenvolvedores locais e nacionais que têm projetos nas Zonas de Oportunidades que precisavam do capital qualificado ”, disse Feinstein. Feinstein e Backer fizeram parceria com a incorporadora imobiliária Nitze-Stagen para levantar capital para o Projeto Canton Lofts.

"Acho que esse projeto exemplifica o espírito do programa", disse Feinstein.“Ou seja, a Pioneer Square precisa de moradias melhoradas.Não estamos construindo moradias de luxo, estamos construindo moradias mais acessíveis. ”

O Canton Lofts terá 80 apartamentos de 350 pés quadrados, projetados como moradias para trabalhadores de Seattle de renda média.O estacionamento não está incluído no prédio devido à sua proximidade com as opções centrais e de trânsito do centro de Seattle.

No ano passado, Feinstein e Backer cortejaram investidores de empresas como Amazon, Tableau e Second Avenue Partnerspelo projeto Pioneer Square, no valor de US $ 35 milhões. Feinstein disse que 99% dos investidores da Pinnacle são executivos de tecnologia.

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A Pinnacle Partners levantou US $ 12 milhões paradata e financia projetos através de uma combinação de dívida e patrimônio.O plano é aumentar o fundo da Zona de Oportunidade para US $ 150 milhões nos próximos 18 meses.

Feinstein e Backer estão de olho em projetos na costa oeste.A Pinnacle acaba de fechar um acordo em Los Angeles perto do Staples Center e planeja anunciar outro projeto este ano.O objetivo é investir em força de trabalho, estudantes e moradia para idosos.A Pinnacle também está à procura de armazéns que possam ser atualizados "para atender às necessidades da Amazon de última milha ou de um fornecedor da Amazon", disse Feinstein.

Mike Slade, capital de risco de Seattle, ex-Apple eExecutivo da Microsoft com uma longa história na indústria de tecnologia, investiu no projeto Canton Lofts. Ele nem sempre pensa que a filantropia e o investimento se misturam bem, mas chamou esse programa de "um investimento atraente e uma idéia interessante".

“Nesse caso, as vantagens tributárias disso têm a ver com o fato de quebenefícios sociais ”, afirmou.“A coisa da zona de oportunidade é um bem público. Foi criado para ajudar áreas que precisam de desenvolvimento.É ganha-ganha. ”A Pinnacle Partners encontrou investidores ansiosos no setor de tecnologia de Seattle, de acordo com Feinstein. Um deles comprometeu US $ 8 milhões em ganhos de capital ao fundo."Isso é muito estoque", disse Feinstein.Há uma razão para o programa ser tão atraente para os profissionais de tecnologia. Isso permite que eles convertam algo onipresente na indústria - estoque - em um ativo tangível - imobiliário - enquanto diversificam suas participações no processo.

Tomemos, por exemplo, um funcionário da Amazon com um valor de US $ 1 milhão. em stock. Sob o novo programa, ela pode liquidar essas ações e adiar o pagamento de qualquer imposto sobre ganhos de capital por até sete anos, se investir seus ganhos em um fundo da Zona de Oportunidade dentro de 180 dias após a retirada.O imposto diferido sobre ganhos de capital permite que ela invista mais antecipadamente. Se ela mantiver o investimento na Opportunity Zone por 10 anos, ela não precisará pagar impostos sobre os lucros que obtém desse ativo.

Se o programa da Opportunity Zone parecer personalizado para investidores ricos em tecnologia, isso é porque de certa forma era. Executivos de tecnologia, incluindo o co-fundador do Napster, Sean Parker, tiveram a idéia de criar uma redução de impostos para ganhos de capital que incentive o investimento em bairros em dificuldades. Eles fizeram lobby pelo programa durante anos antes que ele se tornasse realidade.

Mas nem todos os projetos da Zona de Oportunidade parecem servir ao objetivo declarado do programa de "trazer oportunidade econômica às comunidades que foram deixadas para trás". os governadores de cada estado designam os bairros como Zonas de Oportunidade e até 5% podem ser comunidades de baixa renda.

O moderno bairro de Capitol Hill, em Seattle, é uma Zona de Oportunidade.O mesmo acontece com o lado oeste de Manhattan. Na região norte da Virgínia, onde a Amazon está construindo uma segunda sede central maciça, a CBRE está levantando fundos da Zona de Oportunidade para um prédio de apartamentos. Como observa o New York Times, muitos investidores estão usando o programa como cobertura fiscal para financiar o desenvolvimento imobiliário em bairros que já estão em expansão.

Existem mais de 8.000 zonas de oportunidade em todo o país e Feinstein reconhece que"Alguns não são atraentes". Mas ele disse que o programa pode funcionar como planejado nas cidades costeiras em rápido crescimento.

"Somos um centro de tecnologia", disse ele.“Precisamos de moradias populares. Podemos estar precisando de mais acomodações para estudantes. Acho que nossos executivos de tecnologia querem participar deste programa e beneficiar a cidade em que vivem. ”

Via: Geek Wire